空室対策 から満室経営へ、埋まらない空室を値下げせずに満室にする方法とは

空室対策 (マンション、アパート、事務所、店舗)でお悩みの方。

こちらのページは、
賃貸物件の 空室対策
空室対策のアイデアを探しているが、なかなか見つからない
空室対策のセミナーに参加して模索しているが、成果に繋がらない
このようなお悩みをお持ちの方に、空室を埋めるための ご提案の一つ として、ご参考頂ければと思います。

そもそもなぜ 空室対策 が必要になってくるのか

アパートやマンション、オフィスといった賃貸経営をされている方には、様々な悩みがあると思います。
その中で最大の悩みとは 空室 だと思います。
現在満室だったとしても、経年劣化や競合物件の乱立、立地の変化により、どのような物件であれ、空室の問題は表面化してくる可能性があります。
その為、どのような物件であっても空室対策は考えておく必要があります。

実は、空室には大きく分けて2種類ある。

オーナー様から 空室対策を考えないと 長期間、何部屋も空いて困っている このようなご相談をよくいただきます。
ですが、一言で 空室 といっても、実は 2種類のパターンがある のをご存知ですか？
①内見や問い合わせはあるが、申込が入らない
②内見や問い合わせが来ない
私たちは、この状況をしっかり確認してからご提案させて頂きます。
ここをしっかり確認しないまま付け焼刃の空室対策を行っても、現状が改善される事はまずありません。

①内見や問い合わせはあるが、申込が入らない場合の空室対策

この場合、建物やお部屋の決定力に欠けているケースが多いです。決定力に欠けている為、せっかく条件がよくて内見しても、キャンセルされてしまいます。ただし、同じような状況が長期に渡って続いている場合、仲介業者から アテ物 にされている可能性があります。
アテ物とは 、仲介業者が 本命の物件をよく見せるため の 比較物件 の事です。
このような状況の場合、建物やお部屋の状況を改善する事で一気に改善する事があります。

自分の物件、よく見ていますか？

空室対策でお悩みのオーナー様で意外と多いのが ご自身の物件についてよく知らない という事です。もちろんオーナー様の都合により、管理会社に任せて現地を殆ど確認出来ないケースはよくあります。その場合、管理会社と密に連絡を取り合い、現地の状況を確認する事が重要です。
・バイクや自転車が所定の位置以外に並んでいないか
・部屋に入ると カビ臭い
・内装が時代に合ってない
・共用部が暗い
・外観が汚れている。錆びだらけ
・雑草が生え放題
・集合ポストからチラシが溢れている
一つでも当てはまるものがあったら、早急に改善すべきです。

家賃は下げず敷金・礼金を見直す

賃料を下げてしまうとレントロールに影響してしまいます。賃料を下げるよりはまず礼金や敷金を見直しましょう。
家賃を下げると確かに決まりやすくなりますが、近隣の不動産オーナー様もあなたの物件の賃料をチェックしています。
もしあなたの周辺の物件で家賃が下がり始めたら、あなたの物件の賃料も、更に下げざるをえなくなってきます。
こうなると 負のスパイラル に入ります。
入居者さんは、 初期費用 を気にしている方も多いです。
まずは 礼金 や 敷金 を 見直す ことをオススメします。

フリーレント を付ける

フリーレントとは 無料の 賃貸期間 を設ける事です。 フリーレント を付けることで、入居者は家賃の負担が減るので、成約に結び付きやすくなります。貸主は家賃を下げずに入居してもらう事が出来ます。

仲介業者へ謝礼金（広告費）を出す

仲介業者に 謝礼金（広告費） を出すと、業者は 一生懸命 オーナー様の物件を紹介してくれるようになります。 AD とも言われ、入居者が契約成立すれば支払う費用です。
ADを出さずに何か月も空けておくより、 AD を出してすぐ入居してもらった方が、結果的に お得 になります。

家具付き物件にする

単身者や学生さんなど、引っ越しをするのに家具が必要はケースは多いです。家具を付けることで内見時の印象もよくなり、成約につながる可能性があります。

環境と設備が合っているか

例えば 駅徒歩20分 の環境だが、自転車を収容できるスペースが少なかったり、自分の自転車を安全に置けるようになっていなかったりという事があったりします。また、 駐輪スペース が確保出来るようなら原付や中型・大型バイクの駐輪も許可する事で、新しい需要が見込める場合があります。
ご自身がお持ちの物件がどのような環境かは、 よく確認する必要があります。

②内見や問い合わせが来ない場合の空室対策

内見や問い合わせが全く来ない場合、入居希望者への認知不足や賃料相場が合ってなく、認知すらされていない可能性があります。

自分の物件が、どのように検索されているか

入居希望者に、自分の物件がどのように検索されているか確認しましょう。
管理会社が掲載している媒体で検索出来ます。
どうやっても検索に出ないようであれば、そもそも掲載の仕方が間違っている可能性があります。また、検索結果に出たとしても 入居したいな と思わせる内容になっていない可能性があります。

街の環境と、入居者の属性は合っていますか？

例えば学生や若い人が比較的多いはずの立地なのに高齢な方ばかりが入居している場合などがあります。街の環境と入居者の属性に余りにも差異がある場合は、PRの仕方が間違っている事も考えられます

不動産管理会社を変更する

どんなにいい物件でも、不動産管理会社の腕ひとつで空室率が大きく変わることがあります。
あなたの物件を管理している不動産管理会社は、あなたの悩みを一緒に考えてくれて、動いてくれますか？
どのような施策を提案して実践してくれますか？
少なくとも、ここでご紹介しているような事を一緒に考えて提案してもらえないようであれば、別の 管理会社 を探された方がいいかもしれません。

家賃の値下げは 最後の手段

物件が 決まらない と、必ずと言っていい程提案されるのが 家賃の値下げ です。
ですが、ちょっと待ってください。
なぜなら、家賃の値下げは 競合物件 も簡単にできることだからです。
せっかく覚悟して下げたのに他の物件と値下げ合戦になる可能性があります。さらに一度下げた家賃はなかなか元に戻すことが難しく、中長期でみると周辺の家賃相場を下げる結果にもなります。そうなると、昔から割高の家賃で住んでくれている優良入居者が あれっ、この家賃ならもっといい物件に住めるのでは？ と気が付いて流出することにもつながりかねません。
また、家賃が下がってくると、入居者の属性が悪くなってきます。
属性が悪くなると、 滞納者 が出やすくなります。
滞納者が続出した物件の苦しみは、想像に難くありません。

一番の対策は、価格以上に物件の魅力を上げること

私たちは、オーナー様の利益を最大化する事を目的としています。
ですので、家賃を下げるのではなく、 物件の魅力を上げる 事をご提案させて頂いております。
物件の魅力を上げる事で 満室経営 が実現出来るとともに、場合によっては賃料を上げる事も可能になります。

空室対策の強い味方 音部屋 とは？

（一番の空室対策は価格以上に物件の魅力を上げる事）だとご紹介しましたが、では実際にどのような方法があるのでしょうか。
上記でご紹介した方法はもちろんそうですが、近隣の物件と明らかな差別化を図れる方法があります。
それは 防音 です。
私たちは防音のプランニングから 設計 施工 仲介 から 管理 までの全ての業務を行う事が出来る 音部屋 を運営しており、オーナー様の 満室経営・高収益化 を応援しております。

空室対策で防音室を作ることの３つのメリット

ひとくちに 防音室 といっても、どのようなメリットがあるのでしょうか。
具体的には、３つあります。

賃料を高く設定できる

防音の部屋や 楽器が演奏出来る賃貸物件 というのは、 とても希少 です。
そのため、 相場賃料よりも高く 家賃設定 する事が出来ます。

入居者の属性が良い場合が多い。

入居者 の 属性が良い ことは、大きな ポイント です。防音室を借りられる人は所得の高い人が多いです。所得が高いという事は、滞納のリスクが減るという事です。 満室経営 を目指すオーナー様にとって、これほどいい条件はないと思います。

近隣の物件と差別化が図れる

防音室のある物件 というのは、同じエリアにそうそうあるものではありません。
防音の賃貸 というだけで、競合の 賃貸物件 と比べて大きな差別化が図れます。

これだけメリットがある空室対策に優れた 防音室 。ではなぜ 競合が少ない のでしょうか？

コストの問題

最も簡単な防音とは、（壁 床 天井を厚くする事）です。
ただし、厚くすればするほどより多くの建材を必要とします。
つまりその分コストがかかるという事です。
また、室内に更に 壁 床 天井 を作り 躯体側 と 防音室 を全体的に浮かす工法などもありますが、手の込んだ工法であればあるほど価格も跳ね上がってきます。

高度な施工知識が要求される

厚くするという事は、コストの他にもう一つ 重要な 問題があります。
それは、 居室が狭くなる 事です。
居室 が 狭くなると 圧迫感 が 生まれます。
最悪、 成約率 に 影響する 可能性が あります。
防音施工を謳っているいる業者さんは多くいますが、 薄く かつ 防音性能を出す 為の知識とノウハウが、実は非常に重要です。
前述したように、単純に 厚くすれば音は止まります が、過剰な 防音 が 必要ない 場合もあります。
例えば 階下の防音 が最も重要なのに、 壁床天井 全て 過剰 に 防音 されるケースなどもあります。
不要な事は極力行わず、可能な限り薄くすることが、防音業者に求められるスキルです。
そういった 知識を持った業者を見極める ことが大事です。

高度な案内の知識が要求される

防音 という 言葉 を聞いて、パッと思い浮かぶのは 音が止まる 事ではないでしょうか。
実は違います。実際には建物の構造やコストによって、防音性能は様々なんです。
その為、どの程度までの 楽器演奏 が可能か？レコーディングまで対応出来るのか？ 演奏時間 は何時までか？などの見極めが必要です。
これは、普通の不動産管理会社さんには非常に難しい事です。

30年に渡って積み上げてきた独自の防音施工、集客ノウハウの集大成 音部屋 が、防音室の満室経営を後押し

インフォレントでは、30年に渡って積み上げてきた 音部屋 で、満室経営を後押しします。
・防音以外の様々な企画プランニング
・多くの実験によって実現してきた 薄く 低コスト な 設計 施工
・楽器可賃貸の集客ノウハウ
・集客後もサブリースやマスターリース契約等で満室経営をサポート
これらを一括して請け負うことが出来るノウハウが、 音部屋 です。
もちろん募集を代行するだけ、防音工事のプランニングや設計のみなど、 個別のご相談も可能 です。
ですが、数多くのオーナー様に安心してお任せいただいているのは、これらの工程を全て一括して行えるノウハウがあるからです。

私たちはオーナー様の満室経営を応援します

空室対策から満室経営へ。私たちは、オーナー様の笑顔の為に精一杯がんばります。
私たちの出来る事は
１、 オーナー様と一緒に空室対策を考え、実践します
２、 プランニングからリーシング、運用まで、一括で行えます。
３、 普通の空室対策では出来ない、 防音室 楽器可賃貸 音部屋 を武器に、近隣の 賃貸物件 と 差別化 を図る事が出来ます。
です。
空室対策でお悩みの方、少しでも現状にお困りでしたら、まずはお気軽にご相談ください。

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